資産運用をする上で不動産投信という選択/メリットとデメリットは何か?

金融

資産運用で不動産に投資を行うには、大きく分けて二つの方法があります。

⒈ 不動産投資信託による方法
⒉ 実際の不動産を直接購入する方法

今回は、特に1番の不動産投信について照準を合せて解説します。
「メリットとデメリットとは?」「投資における注意点とは?」「直接購入する不動産投資との違いは何か?」不動産投信について考えて行きます。

不動産投資信(REIT)とは

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不動産投信(REIT)とは、不特定多数の投資家より集めた資金で収益物件を購入し、そこから得られる賃貸収入や売却益を投資家に分配をする投資信託の一種です。一言でREITといっても、投資する地域や投資対象とする不動産により数多くの種類があります。また、店頭で購入するREITと上場されているREITでも分類することが可能です。主なREITには次のものがあります。

① Jリート

日本国内の「オフィスビル」「商業施設」「住居」「物流施設」「ホテル」などに投資を行うタイプ。店頭で購入できるものから上場されているものまで幅広い。

② USリート

米国の不動産に投資を行うタイプ。

③ ワールドリート

主に米国や欧州、アジアでは香港やシンガポールの物件に分散投資を行うタイプ

④ ケネディクス商業リート投資法人(3453)

主に商業施設に投資を行うタイプ。ネイバーフードショッピングセンター(NSC)への投資がおよそ50%を占める上場REIT。

⑤ 三菱地所物流リート投資法人(3481)

三菱地所をスポンサーとする主に物流施設に投資を行うタイプの上場REIT。

⑥ 森ヒルズリート投資法人(3234)

森ビルをスポンサーとする主にオフィスビルに投資を行うタイプの上場REIT。
 ※ここに紹介させて頂いた商品は、あくまでREITの参考例となります。決して売買を推奨するものではありませんのでご留意ください。実際に投資を行う際は自己責任にてお願いいたします。

このように、REITと呼ばれる商品は多数存在します。しかし根本的な部分である「投資家から資金を集め、投資物件を購入し収益を分配する」という仕組み自体に違いはありません。では、REITによる不動産への投資にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

不動産投信(REIT)のメリット

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1 換金性が高い
2 個人では中々購入できない不動産に投資が行える
3 分散投資がされているので空室リスクを軽減できる
4 管理や修繕を考えることなく気軽に不動産に投資できる

直接不動産を購入する場合では、購入時にも売却時にも一定の期間を有します。特に売却時には、なかなか買手が見つからないこともあります。急な資金が必要になったとしても、すぐに現金化をすることは困難です。しかしREITであれば現金化は比較的容易です。

例えば、東京やニューヨークの一等地にあるオフィスビルなどを個人で購入しようとしても金銭的に非常に難しい部分があります。また海外の物件の購入では、よりハードルはあがります。REITであれば、個人では金銭的にも物理的にも購入が難しい物件にも投資を行うことが可能です。

不動産投資において、空室率は収益に直結します。特にワンルームマンションの投資では入居者が退去してしまえば収入は途絶えてしまいます。REITであれば、投資方針に基づき複数の物件を所有するので、空室リスクは軽減されます。

自身で投資物件を所持した場合、「入居者の募集をどのようにするのか?」「管理は自身で行うのか、不動産会社に依頼するのか?」など色々と考えなくてはなりません。また修繕が必要になった場合も対応が必要です。REITであれば、これらのことを考えず不動産に投資をすることが可能です。

不動産投信(REIT)のデメリットと注意点

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では反対にデメリットや注意点にはどのようなものがあるのでしょうか?

1 組み込まれている物件のすべてを把握することは難しい
2 費用の詳細が不透明
3 商品の購入自体にもコストがかかる

REITは複数の投資物件が組み込まれています。商品によってはすべての投資物件の情報を確認することができません。実は投資するに値しない物件が混ざっている可能性は否定できません。

不動産を購入する際には購入代金以外にも登記代(司法書士報酬・登録免許税等)や不動産取得税がかかります。また運用中にも管理費や修繕費と言った費用も当然かかります。REITの場合、これらを収入から差し引き、残りを投資家に分配することになります。個別物件ごとにいくらの費用がかかったのかを把握することは困難です。

例えば相場より高い金額にて修繕がなされている可能性や、相場以上の管理費が徴収されている可能性も否定できません。さらには購入代金にしても、非常に割高な価格で購入している場合もあります。

REITも投資信託の一種ですので購入の際には手数料がかかります。また運用期間中には信託報酬などが差し引かれます。

まとめ

不動産に投資する場合、「不動産投信(REIT)による方法」と「不動産を直接購入する方法」のどちらかが良いかは一概には言えません。自身の投資目的や運用目的に応じて考える必要があります。